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上海下半年宅地市场开闸 金茂、碧桂园率先补仓

上海土地市场终于等来了下半年住宅用地的开闸。

金茂时隔两年在上海再拿地,一举将两双子地块揽入囊中;2015年高调宣布进军一线城市的碧桂园,也在时隔10个月之后拿下了2018年以来在上海第一块土地,这是一幅商住办混合用地,位于上海远郊金山新城。

今年上半年,上海仅有两幅商品住宅类用地出让,7月终于迎来放量,除了金茂、碧桂园拿下三宗土地外,7月后续还将有青浦徐泾北、宝山杨行等宅地出让。

7月10日,上海青浦华新镇两块住宅类用地出让,被金茂以30.61亿元竞得。华新镇蒋家巷路东侧44-02地块以17.23亿元成交,溢价率0.7%,折合成交楼板价2.12万元/平方米;华新镇蒋家巷路西侧26-01地块则以13.38亿元的底价成交,折合成交楼板价2.10万元/平方米。

据上海链家市场分析师赵葆根介绍,这两幅地块在交通方面有明显劣势,处于无轨道交通覆盖的盲区,短期内也没有明确的新建轨道交通规划,出行较为依赖自驾。

不过,地块周边的居住氛围较为成熟,周边有虹桥宝龙城、恒文星尚湾、农房西郊半岛等新房、次新房项目。赵葆根表示,板块内包含商业街、中型购物中心以及西郊国际农产品直销中心,周边次新房普遍平均报价在3.5万元左右的水平,与此次地块成交的楼板价相差1万多元。

金茂上一次在上海公开招拍挂市场拿地,要追溯到2016年6月,当时金茂竞得虹口提篮桥商办用地。此外,2016年9月,金茂入股了新城竞得的虹口凉城地块项目。由于许久未拿地,金茂对上海市场宅地的储备需求非常迫切。

今年在上海土地市场拿到宅地的房企屈指可数,除了大华、保利、金茂,对一线城市有着热烈渴求的碧桂园再度拿下一宗远郊地块。7月11日,金山区金山新城一幅大型商住办综合地块,由唯一申请竞买人碧桂园以底价36.3488亿元拍下,成交楼板价14725元/平方米。

从2015年进入上海市场以来,碧桂园一直在积极拿地,但目前还未实现市中心住宅项目零的突破,所拿宅地均在上海远郊。仅在2017年9月,在碧桂园、万科、融信三家的竞争中,碧桂园竞拍到了杨浦区平凉社区02B1-06办公地块,通过办公用地首入市中心。

碧桂园上一次在上海市场拿下宅地,也要追溯到10个月前的2017年9月12日,以总价10.69亿元竞得奉贤区海湾镇13-02区域地块,成交楼板价1.104万元/平方米。但在今年6月24日下午,该地块上的售楼处发生模架坍塌事故,造成施工人员1死9伤,事故原因仍在调查中,施工也已被暂停。

但这一事故没有影响到碧桂园在上海的拿地节奏。此次碧桂园拍到的金山新城地块,折合成交楼板价1.47万元/平方米。根据规划,该地块的住宅部分不大于总建筑面积的80%,而商办部分不小于总建筑面积的20%,整幅地块以住宅为主。该地块距离金山海岸仅200余米,对于中小套型的比重要求为最低60%,因此预计可以打造一部分大户型“海景房”。

从交通情况看,该地块位置过于偏远,公共交通方面仅有金山铁路可通市区,自驾的话,要开车50公里才能到达闵行区外环线。附近一新房项目均价为2.71万元,这与碧桂园拿地的楼板价也相差了1万多元。

赵葆根表示,今年以来上海成交的商品住宅类用地,普遍与周边次新房的报价保持着这种近似的差距,避免土地出让给周边市场带来价格上的波动。

这种土地定价策略,也使得今年的上海土拍市场异常冷静和理性,目前出让的宅地宗数达到了历史新低,每块地的竞买者也仅有一两家房企。

擅长运作三四线和远郊项目的碧桂园,此前在上海远郊项目上收获了不错的成绩。以碧桂园此前在金山的另一个项目“金山星作”为例,该项目于1月22日开盘,房源数为170套,参与摇号人数达到327,摇号/房源比为192.4%,成为今年以来金山区摇号情况最好的一个项目,其他没有一个项目的摇号/房源比达到100%,最低的一个项目摇号/房源比仅有1.8%.

不过业内人士并不看好远郊楼盘的情况,一名分析师对界面新闻记者表示,随着全市新房供应量逐渐提升,上海全市的摇号行情趋于冷清,金山区3月末以后推盘的项目,其摇号人数均在推盘房源量50%以下,这将成为远郊楼盘的常态。(马一凡)