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绿地:业务做大了营业收入却难以贡献利润

继续掉队 绿地经历了“艰难调整”的一年

房地产开发毫无疑问仍是绿地的核心业务,但竞争力却需要加强。

 

在年报最晚披露时间的最后一周,绿地控股(600606.SH)公布了他们总体来说缺乏亮点的2017年财报。

过去一年,对调整中的绿地来说可谓是意义重大。商住限购政策对以商办产品长期占主导的绿地无疑是一记重击,他们需要快速做出应对。

2017年,绿地控股营业收入2901.74亿元,同比增长17.4%。归属母公司的净利润90.37亿元,同比增长25.4%。

在地产业务之外,绿地在最近几年开始了多元化业务尝试,试图打造房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

从营业收入的结构构成看,绿地房地产及相关产业的营业收入为1504亿元,同比增长3.72%,占营业总收入的比重约为52.53%。大基建业务全年实现经营收入 1048 亿元,同比增长 37%,占比约36.6%。金融产业全年累计实现利润总额 20 亿元。 金融业务营业收入3.73亿元,同比增长-22.80%,占比0.13%。大消费业务(包括商品销售、汽车、酒店等)的营业收入合计约286.6亿元,占营业收入的比重约10%。能源业务的营业收入仍有204亿元,占比约7%。

与碧桂园、万科、恒大相比,绿地控股是营业收入大户,但90.37亿元的净利润相比三大龙头房企较为逊色,前三名房企去年的归属上市公司的净利润分别为260.6亿元、280.5 亿元、243.72亿元。

这样的数据表现可以归结为绿地房地产主业核心竞争力的减弱,因为建筑、商品销售、能源、汽车等业务虽然贡献了相当比重的营业收入,但毛利率分别只有3.75%、1.38%,1.67%、3.98%,可以说,这些业务做大了营业收入,却难以贡献利润。

同时,计提存货跌价准备也“吃掉”了绿地去年的部分利润。年报显示,绿地发生资产减值损失 19.79 亿元,比去年同期增加 5.20 亿元,主要原因为存货跌价准备计提金额增加。年报没有解释这些计提跌价准备的项目具体有哪些,以及是否具有持续性。

绿地自身已经意识到,与同行相比,自己这个昔日曾登上房企顶峰的房企在房地产业务上落后了。调整商办与住宅业务的比例已经在急速进行中。在绿地控股去年年初的一份内部文件中,“去化”成为了绿地2017年最重要的战略任务。经过一年全力的“去库存、去商办、开新盘、抓回款 ”,效果开始初步显现。

绿地2017年房地产主业合同销售金额为3065 亿元。 其中,住宅占比68.5%,商办占比 31.5%;合同销售面积中,住宅占比 76.2%,商办占比23.8%。

对去化、回款的极度重视也让绿地的现金流状况得到改善,绿地全年实现经营性现金流量净额589 亿元,成为2017年年报中仅有的几处亮点之一,这个数据在2016年为负值。在去年爆发控股子公司债务违约事件后,现金流对绿地的意义不言而喻。

绿地提出,2018年要争取实现营业收入超过 3500 亿元,利润总额超过 200 亿元。

但对绿地来说,调整仍将会是一个持续性的工作。商办仍占据了5075.38亿存货中的相当程度的比例。他们也需要以新的投资思路去增加土地储备,因为建设超高层的商办概念已经难以为继。

2017年,绿地围绕特色小镇、高铁站商务区、战略性重大项目等题材,全年累计落地有 69 个项目,新增权益土地面积 1088 万平方米,权益建筑面积 2010 万平方米,权益土地款 457 亿元。

这样的投资策略能否扩大土地储备、增加住宅项目比重还需要检验,可以确定的是,绿地需要重新构筑自己的战略优势。