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北京二手房“银十”成交或跌破万套 购房客“坐待”议价空间

    本报记者 王丽新

    “今年春天我的房报价360万元,看房的(人)也能给到340万元。当时犹豫没卖,现在几乎没什么人来看,最高报价也只有320万元了。”将名下二手房挂牌近一年的李女士向《证券日报》记者透露,现在这个区域周围新房项目上市较多,价格也不高,吸引了一部分买房人。另外,现在二手房放贷周期很长,让原本有置业计划的人都放弃了考虑。

    李女士的困扰并不是个例。“现在市场有更多房可以挑,可以议价。”计划购置学区房的王女士表示,明年孩子要上学,所以下半年一直在看房,可以说目标学校附近的二手房都看了个遍,原本不着急下单,“不过,为了快点过户,没有时间等贷款了,最终只能全款,这倒是没想到的。”

    “整体来看,2021年北京二手住宅月度成交量均维持在1万套以上。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示,受国庆假期影响,人们旅游出行意愿较强,四季度初北京二手房市场关注度较低,成交热度不足。数据显示,十一黄金周期间,北京二手住宅成交量不足百套,但市场均价仍维持平稳运行。

    购房客观望情绪加重

    “因为银行没有贷款额度,许多看房的人都暂时将买房计划搁置了,其中包括大量有换房需求的客户。”在某房产中介门店,一位经纪人向《证券日报》记者透露,整体市场均价有所下行,但是空间并不大。当然,这与上半年海淀区学区房的高位成交落差确实比较明显,但整体市场价格相对其实比较平稳。

    “有些客户也能够接受变长的卖房周期,因为银行仅在月初放款,大多数要排到明年了。”上述人士进一步表示,网签有一定滞后性,“仅从国庆期间来看,我负责的区域是有成交的,单店成交了不到10套。不过,总体成交量无疑在走低,这一趋势今年8月份就开始了。”

    麦田房产数据监测显示,今年国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成,和去年同期相比下降将近两成,说明目前市场上买家的观望情绪在加重。成交量走低之外,国庆期间调整价格的房源中,下调挂牌价的占87%,说明房东的价格预期在变弱,越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交,部分急售房源已经有了一定的议价空间。

    “现在市场上比较受欢迎的是全款购房,若是非换房全款购房,单套房源议价空间预计10万元起。”某中介经纪人向《证券日报》记者表示,但想寻求更大议价空间,可能要看具体房源具体情况。

    来自官方的数据,也显示出国庆小长假期间北京二手房成交“惨淡”的现状。据北京市住建委网站披露数据,10月1日-10月7日,北京二手房合计网签量仅91套。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,降温从今年7月开始出现苗头,到8月份和9月份已经基本确定降温局面。原因在于房贷的全面收紧,他表示,目前放贷周期普遍在3个月以上,个别城市甚至出现6个月以上放贷周期,这直接导致全国二手房交易接近停滞。

    “银十”或成交不足万套

    来自中原地产的一份统计数据显示,从2020年9月以来,北京二手房单月成交量均在1万套以上,而10月份至今成交量不足1000套。有业内人士预计,10月份北京二手房全月成交为9000套,大概率跌破1万套。

    进入三季度以来,降温现象非常明显。“三季度北京二手房成交套总价在510万元-530万元左右,较上半年有所下降。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示,主要是城市发展新区进入下半年后交易热度逐步提升,使得城四区高总价房屋占比下降,进而推动套均总价下行,但从套均面积和居室户型看与上半年没有明显差异,部分前期上涨较快地区在交易节奏放缓情况下有所回调但幅度较小,整体价格维持稳定。

    在梁楠看来,2021年初受“学区房”炒作、违规信贷资金流入房地产市场等因素影响,北京二手房市场成交热度较高,随后在整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金及假离婚限购等政策的打击下,市场热度回落,成交量自3月份开始连续6个月下滑。

    “与往年不一样的是,2021年因为一季度信贷非常宽松,导致市场成交量迅速放大,二季度持平,三季度信贷突然全面收紧,市场出现了历史上首次‘从高温到冰冻’的突然变化。”张大伟向《证券日报》记者如是称。

    梁楠表示,预计接下来,随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实,北京二手房价将更趋于稳定;从成交量来看,随着国庆假期结束,购房需求集中释放,二手住宅成交量将有所回升,但就整个季度成交量来看,四季度二手住宅成交量大概率不会超过年内季度成交最高水平。

(编辑 上官梦露)